Zbigniew Szwaja
Napisał 

Zbigniew Szwaja: Współmierność w podejściu porównawczym

Artykuł pokazuje podstawowe błędy popełniane przez niektórych rzeczoznawców w metodyce podejścia porównawczego. 

 

Rzecz wydawałoby się oczywista, ale z obserwacji wynika, że w przypadkach wielu wycen parametr ?C i wagi cech traktowane są jako parametry niezależne, co gwarantuje wypaczenie wyniku oszacowania - niekiedy znaczne. W operatach poddawanych ocenie dość często zdarza się wychwycić błąd polegający na kalkulacji wielkości poprawek, przy wykorzystaniu:
a) wag cech określonych (nieważne jakim sposobem) w oparciu o szeroką bazę danych, obejmującą nieruchomości zróżnicowane w wielu kategoriach cenotwórczych,
b) zawężonego rozstępu cenowego (ΔC), wynikającego z cen nieruchomości wybranych do bezpośrednich porównań (najczęściej trzech), w których zmienność cech jest istotnie mniejsza niż w szerokiej bazie danych.
Dla przykładu:
a) wagi cech określono na podstawie zestawu danych, w których nieruchomości były zróżnicowane pod względem lokalizacji, w związku z czym cesze "lokalizacja" nadano wagę 40% (zakładam, że przypisanie wagi nastąpiło po rzetelnej analizie danych, a nie w oparciu o "widzimisię" rzeczoznawcy),
b) do bezpośrednich porównań przyjęto trzy nieruchomości "wyjęte" z powyższego zestawu danych, które miały identyczne walory lokalizacyjne (brak zmienności w tym zakresie), opierając kalkulacje poprawek na zawężonej ?C (wynikającej z tych trzech transakcji), ale z wykorzystaniem pakietu cech i ich wag (w tym 40% "lokalizacji") wynikających z dużego zestawu danych.
Z czego wynika problem? Ano z tego, że w przypadkach o których wspominam, rozparcelowując zawężoną ΔC (wynikającą z trzech danych) na kwoty odpowiadające zmienności cech w poszczególnych kategoriach, bezpodstawnie rezerwujemy pewną jej część jako odpowiadającą kategorii cenotwórczej w zakresie której nie było żadnej zmienności. To tak jakby rozpatrywać w jakim zakresie kolor nadwozia samochodu wpływa na zróżnicowanie cen, mimo iż o cenie/wartości samochodu czerwonego wnioskujemy w oparciu o dane dotyczące sprzedaży aut wyłącznie czerwonych.

Artykuł jest częścią jublileuszowego Biuletynu PTRM wydanego na 5 - lecie Towarzystwa. Koszt Biuletynu na nośniku w postaci płyty to 70,00 zł brutto. Zamówienia na biuletyn można składać do Sekretariatu PTRMSekretariatu PTRM, lecz najwygodniej można go kupić w sklepie internetowym PTRMsklepie internetowym PTRM.

Rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy

Strona: www.ptrm.pl/zbigniew-szwaja