Jarosław Matejczuk

Jarosław Matejczuk

Urodzony w 1958 roku w Gdańsku. Wykształcenie wyższe techniczne uzyskał w 1982 r. na Wydziale Mechanicznym Politechniki Gdańskiej. Ukończył studia podyplomowe z zakresu prawa i zarządzania na Wydziale Zarządzania i Ekonomii Politechniki Gdańskiej (1998) oraz studia podyplomowe z zakresu szacowania nieruchomości na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim w Olsztynie (2000). Rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 3447, stały biegły sądowy kilku kadencji, ustanowiony przez Prezesa Sądu Okręgowego w Gdańsku. Specjalizuje się w szacowaniu nakładów i szkód w związku z nieruchomościami, wszelkich przypadków bezumownego użytkowania (w szczególności pod instalacje infrastruktury technicznej, sieci energetyczne, instalacje podziemne i nadziemne), w negocjacjach i wywłaszczeniach pod drogi i inne cele publiczne. Sporządza także opinie sądowe i pozasądowe za okresy minione i aktualne, jak również wszelkie opinie czynszowe. Członek Rady Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (PTRM). Członek Rady Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego w Warszawie (PIRM).

Bez względu na to czy jest ustanowiona służebność, czy mamy do czynienia tylko z bezumownym korzystaniem, ślad prawno-rzeczowy jest wyraźny: prawo własności zdefiniowane w art. 140 Kodeksu cywilnego [3] doznaje istotnych ograniczeń na pewnym obszarze. 
Ślad jest autentyczny....

I. Wprowadzenie.

Pytania dotyczące podatku VAT w szacowaniu nieruchomości w zasadzie w 99% procentach dają się sprowadzić do trywialnego zagadnienia: szacować według "netto", czy według "brutto", w sensie podatku VAT. Tak stawiany problem jest raczej ukierunkowany na czynności z podejścia porównawczego, gdyż jak się większości pytających wydaje, w podejściu dochodowym szacuje się według "netto" i basta.

Zagadnieniom typu: czy wartość nieruchomości powinna być szacowana w cenach "netto" czy w cenach "brutto", poświęcony jest wnikliwy artykuł Pawła Drelicha [Drelich 2012] zamieszczony na witrynie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych oraz swoisty esej Zbigniewa Niemczewskiego [Niemczewski 2013] zamieszczony na blogu autora.

Nie jest celem niniejszego artykułu szczegółowe analizowanie przepisu § 11 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jednak nie ulega żadnej wątpliwości, że jest technicznie możliwe szacowanie nieruchomości w podejściu dochodowym według zasady "brutto". Czy jest to zgodne z § 11 Rozp. RM z 21.09.2014 roku to inna sprawa, niekoniecznie przesądzona.

Jak to wynika ze zwykłego doświadczenia życiowego i zawodowego, w obrocie prawnym znajdują się różne oszacowania wykonane w podejściu porównawczym. Jakaś część z nich jest wykonana według zasady "netto", a część według zasady "brutto".

Przynajmniej tak się wydaje autorom tych oszacowań, a co za tym idzie także części odbiorców tych oszacowań. Jednak czy tak jest w rzeczywistości?

Artykuł jest pomocą warsztatową ukazującą typowe problemy z zakresu przesyłu rozumianego zgodnie z art. 3051 k.c. oraz proponowane sposoby ich rozwiązywania.

Artykuł w przystępny i zrozumiały dla każdego sposób opisuje podstawowe dylematy szacowania czynszów oraz rozprawia się z mitami narosłymi wokół tego zagadnienia.

W praktyce wyceny coraz częściej jest potrzebne określenie różnego rodzaju praw do wielu rodzajów sieci i pojedynczych instalacji infrastruktury technicznej.

We wsi ułożono bezładnie kabel, jak się okazało bez pozwolenia na budowę, pod przykrywką rzekomego remontu linii. Kabel ułożono "na skrót" i stworzono kłopotliwą sytuację, za którą przyszło zapłacić TP S.A.

Kabel ułożono w okresie władania nieruchomością przez obecnego właściciela, który zgłosił roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Kabel usunięto w listopadzie 2007 roku.

Metodyka szacowania wartości roszczeń jest przedstawiona w artykule zamieszczonnym w bezpłatnym, dostępnym w formacie e-book'a, jako plik PDF,Biuletynie Nieruchomości nr 1.  

Z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości pod linią wysokiego napięcia wystąpiła osoba, która nabyła tę nieruchomość przy cenie jednostkowej zadeklarowanej w akcie notarialnym = 2,30 zł/m2. Roszczenie opiewało na "czynsz" za grunt pod linią przy stawce 4,30 zł/m2 miesięcznie.

Wnioskodawcą ustanowienia służebności drogi koniecznej jest właściciel nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, która to nieruchomość została kilkanaście lat temu nabyta od Skarbu Państwa.